Михаил Афанасьев обратился к Рустаму Минниханову по поводу проекта комплексной застройки территории свыше 1,3 тыс. га от Зеленодольска до Казани. Президент РТ воспринял идею положительноФото: «БИЗНЕС Online»

«РОДИЛСЯ 10 ЛЕТ НАЗАД И ПОЧЕМУ-ТО БЫЛ ОТЛОЖЕН В ДОЛГИЙ ЯЩИК…»

Тему на совещании у президента Татарстана Рустама Минниханова в минувшую субботу поднял новый руководитель исполкома Зеленодольского района Михаил Афанасьев. «Рустам Нургалиевич, у нас есть уникальный проект — „Большой Зеленодольск“. Он родился по вашей инициативе 10 лет назад и почему-то был отложен в долгий ящик. Проект касается комплексной застройки территории свыше 1,3 тысячи гектаров от Зеленодольска до Казани. Для этого необходимо изменить их категорию и включить в границы города. Просим вашей помощи в реанимации данного проекта», — обратился Афанасьев к Минниханову. Тот воспринял идею положительно. «Да, интересный проект, надо внимательно посмотреть технические детали, транспортные развязки. И нужно подключить к этой работе Казань, у столицы тоже есть ресурсы, ей может быть полезен данный проект», — отреагировал президент РТ. 

Проект «Большой Зеленодольск», как объяснил корреспонденту «БИЗНЕС Online» депутат Госсовета РТ, бывший глава Зеленодольского района Александр Тыгин, действительно очень давний. Его разрабатывали на тот момент глава района Геннадий Емельянов и министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин. Именно они и докладывали о своей разработке тогда еще президенту РТ Минтимеру Шаймиеву и премьер-министру РТ Минниханову, которые 10 лет назад дали добро. Тыгин тогда был руководителем исполкома. «Подчеркну: Марат Шакирзянович и Геннадий Егорыч. Это принципиально, потому что не мы, молодежь, рождаем такие идеи, а государственные мужи, серьезные, которые видят на перспективу. Мы всего лишь исполнители, которые подхватывали, отрабатывали, но не более того. Это была государева мысль, поддержанная всем руководством республики», — отметил Тыгин.

«Очень масштабный проект был. Его основная концепция заключалась не в застройке как таковой, — рассказал собеседник „БИЗНЕС Online“. — Это не может быть самоцелью, а задачей было развитие сельских поселений, которые на данной территории находятся, — Осиново, Октябрьского, Новопольского, Васильевского, вплоть до Айши. Для этих поселений должна была быть создана инфраструктура, которая позволяла бы им решить все социально-экономические вопросы и параллельно стать интересными для инвестиций, вложений в жилье, социальную сферу, производительную сферу. Президент что подчеркнул? Что нет сложности построить жилье — подобное рентабельно, но где люди будут работать, при каких условиях они станут жить? То есть акцент президента был на социально-экономическом толчке территории. Вот на данный вопрос проект и отвечал. В основе его лежали именно инфраструктурные решения». 

Проект «Большой Зеленодольск» разрабатывался еще при Александре Тыгине (слева), а начинался при Геннадии Емельянове (справа)Фото: «БИЗНЕС Online»

В качестве примера Тыгин остановился на строительстве водоканального коллектора для «Салават Купере» из Осиново на Васильевские очистные сооружения длиной почти 16 километров. По словам бывшего главы Зеленодольского района, это был проект почти федерального уровня, который изначально задумывался для подключения не только нового ЖК, но и других объектов. Сегодня коллектор запущен, работает, правда, не без сбоев.

Реализация проекта «Большой Зеленодольск» осложнилась загруженностью Горьковского шоссе и необходимостью включения в план развития дороги-дублераФото: «БИЗНЕС Online»

Сейчас проект «Большой Зеленодольск» практически не изменился в глобальном смысле, но его реализация осложнилась загруженностью Горьковского шоссе и необходимостью включения в план развития дороги-дублера. Но, как отметил Тыгин, это не меняет стратегии. «Есть проекты, которые закономерно реализуются десятилетиями, — пояснил экс-глава Зеленодольского района. — В данном случае это тренд на расширение двух ядер агломерации — Зеленодольска и Казани. Он неизбежен. В силу комфортности жилья (одноэтажного, малоэтажного), выноса производств Казани за пределы города (подобное же не может решиться за один-два года) это стратегические решения».

Собеседник издания подчеркнул, что срок жизни обсуждаемых замыслов составляет не менее нескольких десятков лет. «Масштабы проектов здесь с шагом в 10 лет и периодом реализации в 50 лет, — добавил он. — И подобное правильно. И никто не придумывал такое вновь. Это же экономическая география, которой славилась советская экономическая наука, — правильное размещение производительных сил. О чем президент и сказал на сей раз. Мы совершили определенный дисбаланс в жилищном строительстве, а у людей под рукой нет работы. Что получилось? Перегрузка транспорта, практически коллапс. Чем была сильна экономическая география? Тем, что таких несбалансированных решений должно быть минимум. От них все равно не уйдешь, но нужно сводить их к минимуму».

К слову, проблема нехватки рабочих мест действительно прозвучала в докладе Афанасьева. Он привел пример — Васильево, самый крупный поселок городского типа республики. Здесь живут более 20 тыс. человек, но работы почти нет — целый ряд предприятий закрылся. «Каждый день из поселка на заработки уезжают 6 тысяч человек, создавая на федеральной трассе транспортный коллапс. Из предприятий действующими остаются хлебозавод и два санатория. Это просто беда — и ее не решить без участия республики», — подчеркнул докладчик. Президент Татарстана в ответ дал поручение министерствам и ведомствам РТ оперативно разработать программу социально-экономического развития поселка. «Васильево заслуживает отдельного внимания. Надо посмотреть, какие меры наиболее эффективны. Можно проработать вопрос о создании там технопарка, каких-то производств, чтобы и люди получили работу, и компании были обеспечены кадрами», — отметил Минниханов. 

«По проекту предусматривалась абсолютно разная застройка — от индивидуальной до многоэтажных домов»Фото: «БИЗНЕС Online»

«В конечном итоге надо снизить уровень маятниковой миграции»  

Суть проекта гендиректор ипотечного агентства РТ Андрей Симаков охарактеризовал как «соединение Зеленодольска с Казанью». По его словам, данная программа, в разработке которой он принимал непосредственное участие, создавалась для тех 10–12 тыс. зеленодольцев, которые ежедневно уезжают на работу в Казань.

«По проекту там предусматривалась абсолютно разная застройка — от индивидуальной до многоэтажных домов. Когда мы развивали программу, предполагалось, что совершенно разные категории населения там будут жить: те, кто в своем доме, потом средней этажности дома, а также многоэтажная застройка напротив Осиново, где возводится „Салават Купере“, где подразумевалась дорога через М7. Логичнее было бы объединить те районы, где многоэтажная застройка уже есть, и сделать микрорайон тоже. Там и деловая зона предусматривалась. Это достаточно большой проект», — заметил Симаков.

По оценке собеседника издания, никаких препятствий для реализации программы нет. Главное сейчас — решить вопрос транспортной доступности хотя бы посредством расширения Горьковского шоссе. Впрочем, и это не позволит справиться с проблемой — лет через пять все равно придется задумываться о дублере. По словам Симакова, инвесторы в любом случае заинтересуются данной территорией, если создать для них необходимые условия: провести коммуникации, устроить транспортные развязки и пр. 

«В реализации проекта надо двигаться поэтапно: сначала создать инфраструктуру, потом строить жилье и так далее. Это глобальная программа, не муниципального уровня, — заметил в беседе с корреспондентом „БИЗНЕС Online“ источник, близкий к району. — Для снижения уровня маятниковой миграции надо вместе с жильем строить и социальную инфраструктуру, создавать возможности для предпринимателей оказывать услуги на данной территории. Но самое главное — создавать для жителей района новые производства, хотя бы небольшие». 

К проекту не прочь подключиться и владельцы земельных участков. В ответ на вопрос «БИЗНЕС Online» директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов заметил, что некоторое количество земель между Казанью и Зеленодольском находится под их управлением. «Мы видим возможность комплексного развития данных территорий: во избежание излишней нагрузки на транспортные коридоры необходимо соблюсти баланс в зонировании производственных и жилых пространств, — полагает директор ASG по развитию. — Соответственно, застройка может быть представлена объектами легкой промышленности (что позволяет сделать имеющийся потенциал по инженерным сетям), логистическими комплексами с учетом разветвленных транспортных потоков и примыкания к трассе М7, мало- и среднеэтажной застройкой, торгово-деловой зоной и объектами туризма и отдыха». Собеседник издания добавил, что реализация данного проекта даст «новый импульс динамичному развитию Зеленодольского района, несправедливо недооцененного до сегодняшнего дня». «Мы, в свою очередь, готовы принять активное участие в реализации проекта на принципах государственно-частного партнерства», — подчеркнул Аисов. 

«Глава района Афанасьев очень вовремя поднял тему реанимации проекта „Большой Зеленодольск“, — полагает собеседник издания. — Будучи еще главой Лаишевского района, он уделял большое внимание привлечению инвестиций в муниципалитет, созданию условий для предпринимателей, развитию инфраструктуры. И этот тренд сохранился. Зеленодольский район входит в Казанскую агломерацию, открываются новые логистические центры, расширяются существующие предприятия, открываются особые экономические зоны, что создает новые рабочие места и привлекает трудовые ресурсы. И создание инфраструктуры для развития района совершенно логичное и отвечает насущным требованиям».

Помимо жилья, между Казанью и Зеленодольском могут появиться крупные логистические комплексыФото: «БИЗНЕС Online»

«ЛЮДИ выбирают выход из зоны комфорта, поэтому и ездят за большей зарплатой»

При оценке «Большого Зеленодольска» генеральный директор ООО «Мегалит» Адель Хасбиулин указывает на один из главных факторов — временной период, в течение которого он будет реализован. «Если проект рассчитан за три-пять лет, то одни условия, а если это перспектива 20–30-летнего будущего — совсем другие, — заметил Хасбиулин. — В долгосрочной перспективе нас ждет укрупнение городов, между ними наладят транспортное сообщение, а для граждан там будет высокооплачиваемая работа, за которой станут мигрировать жители малых городов. Казань пока совсем небольшой город, но у него локация довольно удобная. И я думаю, что в будущем столица РТ укрупнится настолько, что Зеленодольск будет не отдельным городом, а районом Казани, как и Верхнеуслонский».

По мнению собеседника издания, между Казанью и Зеленодольском предпочтительнее возводить комплексную жилую застройку по примеру ЖК «Царево», это не обязательно высотные дома, но и не коттеджные поселки. «На окраинах Казани и в пригороде и без того много предложений участков под ИЖС, — заметил Хасбиулин. — Коттедж, который может заменить квартиру, логично возводить в Больших Клыках, Царицыно, медгородке, так как оттуда удобнее и быстрее добираться до центра города. В этом случае такие дома могут заменить квартиру». В Зеленодольском же районе, как полагает эксперт, из-за удаленности и отсутствия инфраструктуры это будут дома «выходного дня»: по статусу они ближе к роскоши, чем к повседневному пользованию. Кроме того, частные дома имеют свойство быстро устаревать, владельцы земли строят их самостоятельно, без опыта, дизайн-проекта и архитектора — результат получается соответствующий. «Таких домов много застряло в продаже, как и участков, — говорит гендиректор ООО „Мегалит“. — А новые квартиры в новых домах более предпочтительны для покупателей. Их берут молодые семьи в ипотеку, им хочется жить в новом жилье — таковы веяния моды».

Однако недорогое жилье за городом влечет за собой совсем не дешевое содержание. «Некоторые жители ЖК в пригороде Казани высказывали недовольство в таком духе: „Я покупал жилье как эконом, а „коммуналка“ у меня, как в Казани. Зачем мне это надо?“ — приводит возражения собеседник издания. — У домов на окраине свои сложности: воды городской там нет, канализации — тоже, поэтому создание и обслуживание данных коммуникаций стоит дорого, так и складывается дорогая „коммуналка“. Плюс есть неудобства с дальней дорогой из дома до работы».

Решением было бы строительство транспортной инфраструктуры, которая позволит быстро и удобно добираться до города. «Автобусы стоят в пробках, поэтому надо развивать другие транспортные решения: монорельсы, электрички, которые позволят с окраин быстрее добираться в центр столицы РТ, — заключил риелтор. — Зеленодольский район всегда будет ездить в Казань за работой. По крайней мере, та амбициозная часть населения, которая хочет чего-то достичь. Люди выбирают выход из зоны комфорта, поэтому и ездят за большей зарплатой».

Риелтор добавил, что, помимо жилья, между Казанью и Зеленодольском могут появиться крупные логистические комплексы. «Между двумя городами проходит федеральная трасса М7, которая порождает необходимость в производственно-складских помещениях, спрос на их аренду есть, их надо строить, кроме того, для них нужна инфраструктура», — подчеркнул он.

«ЗАСТРОЙКА, ТЯГОТЕЮЩАЯ К ЛАИШЕВСКОМУ РАЙОНУ, БОЛЕЕ ПЕРСПЕКТИВНА…»

По словам эколога, координатора проекта Гринпис «Воздух в Казани» Юлии Файзрахмановой, в случае неграмотной застройки территории между Зеленодольском и Казанью столица Татарстана может лишиться своих главных легких — под угрозой окажется Волжско-Камский заповедник. Впрочем, все зависит от типа застройки — можно построить и такие коттеджные поселки, которые по эффективности не уступят лесным насаждениям. Но с точки зрения роста этой территории правильнее развивать многоэтажную застройку, нежели одноэтажную коттеджную. 

По мнению эколога, логичнее развивать другое направление — территорию между Лаишево и Казанью, где практически отсутствуют крупные зеленые насаждения, а в Зеленодольском районе проблем и так хватает: транспортный коллапс, высокая плотность застройки водных террас Волги и планы по строительству мусоросжигательного завода близ Осиново. «Лично мне ближе застройка, тяготеющая к Лаишевскому району, если это будут какие-то размерные дома 5–7-этажные, она более перспективна, чем зеленодольское направление. По крайней мере, пока там не урегулированы все существующие проблемы: не отменено строительство МСЗ, не решены сложности с многочисленными нарушениями природоохранного законодательства, с насыпными объектами на Волге», — перечислила эколог.