«Мы пытаемся ухитриться закрыть все вопросы с помощью экономически необоснованного тарифа, а чудес в этой жизни не бывает!» — обсуждали накануне вопросы управления жилым фондом в России в Совете Федерации. Рассматривали вопрос глобально: есть четыре пути, по которым должна пойти новая реформа ЖКХ. Можно оставить все как есть, но закрутить гайки управляющим компаниям. Или отпустить вожжи и пустить УК по дороге саморегулирования. А можно ввести муниципальные «управляйки» и госконторы — почти как в бытность СССР. О том, почему рынок управления жильем не готов к СРО, как ужесточают требования к УК и каков опыт других регионов, — в материале «БИЗНЕС Online».
На повестке дня — полная трансформация рынка управления жилфондом, которая может пойти по четырем сценариям
Четыре сценария развития: Татарстан «топит» за муниципальное управления
Сегодня латания дыр требуют не только трубы, но и вся жилищно-коммунальная система вместе с управлением многоквартирными домами (МКД). И, кажется, за этот вопрос берутся по-взрослому. На повестке дня — полная трансформация рынка управления жилфондом, которая может пойти по четырем сценариям. Их сегодня рассмотрели в Совете Федерации РФ при участии министра строительства РФ Ирека Файзуллина.
«Вообще любое внимание к этой сложной сфере очень важно, потому что в нашей стране МКД составляет более 71 процента домохозяйств в целом, — заявил заместитель председателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Колунов. — Типичная российская семья состоит из трех человек. Живет она в двухкомнатной квартире площадью 42 квадратных метра в панельном доме примерно 1980 года постройки. То есть жилье в целом неновое. Оно требует особого ухода со стороны собственников и со стороны обслуживающей компании».
Сегодня повсеместно распространена система лицензирования управляющих компаний. Но она, по словам Колунова, уже давно не отвечает всем требованиям современности. Поэтому к обсуждению предлагаются следующие варианты:
- Первый — консервативный. Иными словами, оставить все как есть, но ужесточить требования к УК.
- Второй — прогрессивный. Полностью отказаться от системы лицензирования в пользу саморегулирования и усиления государственного контроля.
- Третий — альтернативный. Он предлагает исключить первые две модели и вывести на рынок так называемых региональных операторов управления жилищным фондом. Внешне это попахивает какими-то аналогиями с «мусорной» реформой — по крайней мере, с точки зрения названия.
- И четвертый — смешанный, когда предусматривается частичное делегирование полномочий от Госжилинспекции к региональным саморегулируемым организациям (СРО).
К слову, сам комитет Госдумы, куда входит Колунов, склоняется к последнему варианту развития событий. «Тема СРО в нашем понимании добавит долю ответственности в рынок подобно строительной отрасли. Лицензирование же работает только по принципу исключения [аннулирование лицензии]», — объяснял он. Накосячил — лишился лицензии — потерял право на управление. А СРО имеет варианты наказаний и поощрений своих участников.
Прежде чем принимать какие-то решения по данному вопросу, регионам предложили высказаться. 34% голосуют за первый вариант — оставить все как есть, но «подкрутить» гайки в системе лицензирования. «Например, одно из направлений, которое, по мнению коллег, требует „докрутки“, касается аннулирования лицензии. Регионы говорят о чрезмерной длительности этого процесса», — прокомментировал первый заместитель председателя СФ РФ Владимир Якушев (к слову, прежний министр строительства и ЖКХ России).
Еще столько же регионов (тоже 34%) выступают за сразу несколько моделей и право выбора. Самые небольшие куски пирога — 1, 3 и 7% — делят между собой саморегулирование, ГУПы и МУПы для управления жильем и региональные операторы. Республика Татарстан, судя по данным со слайда СФ РФ, проголосовала за введение муниципального управления в соответствующей сфере — собственно, практически все эксперты, с которыми ранее общался «БИЗНЕС Online», с этим вариантом согласны.
Например, в Казани об этом говорят давно. В частности, высказывался замруководителя исполкома Искандер Гинниятуллин. «Для граждан это должно быть правом, возможностью выбора способа управления. К существующим трем — УК, ТСЖ и непосредственному управлению — надо добавить четвертый — муниципальное», — говорил он в одном из своих интервью.
По словам Якушева, в сфере управления жилья, как и везде в ЖКХ, эффективность упирается в экономически обоснованный тариф и способность населения его покрывать
Один вариант из четырех выбрать невозможно
Пожалуй, самым ярким за все время заседания оказался монолог Якушева, который сокрушался о неправильных установках сегодняшней политики в отношении управляющих компаний. По его словам, в сфере управления жилья, как и везде в ЖКХ, эффективность упирается в экономически обоснованный тариф и способность населения его покрывать.
«Мы пытаемся ухитриться закрыть все вопросы с помощью экономически необоснованного тарифа, а чудес в этой жизни не бывает!» — констатировал зампредседателя СФ.
Как заставить бизнес работать в убыток? Научите меня! Мы можем либо запугать его, либо субсидировать. Мы пытаемся бизнес пугать, но это приводит к тому, что компании становятся банкротами. Так просто жизнь устроена!
По его словам, доход сегодня приносит управление только новым жильем. «Дальше все — понеслось! Как только жилищный фонд требует серьезных инвестиций, ни одна управляющая компания не может с этим справиться!» — заявил Якушев.
И, кстати, недаром управляющие компании застройщиков предпочитают уходить из своих старых жилых комплексов, как только заканчивается строительный цикл и жилье начинает входить в пору зрелости. Есть подобные случаи и в Казани. Причины понятны: девелопер уже не будет вкладываться, поддерживая красивую маркетинговую картинку для хороших продаж квартир. А обычного тарифа уже не хватает — надо вводить повышенный, но жители, как правило, против. Ну а раз так — пусть ими управляет кто-то другой! Например, «околомуниципальные» УК, которые от этой «радости» отвертеться не могут.
Вот и получается, что единственный возможный выход — это единые фонды и бюджетные организации. Только это, по мнению Якушева, может помочь справиться с проблемами устаревшего жилья.
Что касается вопроса саморегулирования — пока в полной мере его обсуждать рановато, считает он. «В чистом виде саморегулирования не существует. Рынок к этому не готов, поэтому прийти и сказать, что мы заканчиваем лицензирование и переходим полностью на саморегулирование, невозможно. У нас просто случится коллапс. Поэтому саморегулирование оставляем за скобками, а остальные три способа имеют право на существование», — заключил Якушев. По его словам, регионы вольны сами принимать решение, потому что везде есть свои нюансы. Допустим, в районах Крайнего Севера «до сих пор бараки сносят», поэтому коммерческая УК там просто не выживет.
Файзуллин предложил дифференцировать взносы на капитальный ремонт для отдельных многоквартирных домов
Домам с лифтами — повышенный тариф
Но все же основным, по мнению Якушева, должен остаться путь лицензирования. Потому что остальные варианты — это вливание денег регионов, что не все могут себе позволить. За ужесточение политики лицензирования, к слову, с прошлого года взялись особенно серьезно. О некоторых изменения на слушаниях рассказал министр строительства и ЖКХ РФ Файзуллин.
Например, с сентября 2024 года в реестр дисквалифицированных лиц включаются не только провинившиеся с точки зрения закона директора, но и учредители компаний. А дисквалифицированный генеральный директор не может открыть собственную УК (хотя что мешает остаться каким-нибудь замом, подставив для контролеров зиц-председателя с корочками?). Помимо этого, сейчас обсуждается вопрос о введении требований к обязательному российскому гражданству у директоров управляющий компаний. Отметим, что сейчас гражданство России для руководителей УК необязательно.
«Для обеспечения прозрачности устанавливаются требования к размещению в ГИС ЖКХ протоколов заочных собраний собственников. Предусмотрена верификация личности через портал госуслуг», — сказал министр. По его словам, по данному вопросу необходимо увеличивать права органов ГЖИ по оперативному реагированию на такие жалобы. К этим же изменениям относится и введение формы отчетности перед жителями.
Файзуллин, кроме того, предложил дифференцировать взносы на капитальный ремонт для отдельных многоквартирных домов. «Есть практика по введению дифференцированных взносов в регионах. Дома с лифтами должны собирать больше, чтобы вовремя заменить [лифт]. Минстроем этот вопрос прорабатывается», — сказал Файзуллин.
Напомним, что в Татарстане в этом году программа капремонта будет стоить в 1,5 раза дороже, чем год назад, — и как раз за счет лифтов, на которые пойдет львиная доля добавки из республиканского бюджета, — 2,5 млрд рублей.
С этим согласился и Колунов. «Тех денег, которые есть в тарифе, не хватает для проведения адекватных работ в МКД, — начал он. — Например, тариф 8 или 11 рублей за „квадрат“ — на эти деньги можно разве что только лампочку поменять в квартире, но качественно следить за состоянием жилья невозможно. И собственники должны это четко осознавать».
Кстати, в Татарстане минимальный взнос на капитальный ремонт с 1 января этого года соответствует шикарной оценке депутата Колунова: он увеличен с 7,7 до 8,47 рубля. Соответствующее постановление подписал премьер-министр РТ Алексей Песошин. Скажем, в Нижнем Новгороде тариф дифференцирован: при наличии лифта и газа в доме — 12,8 рублей, при отсутствии — 8 рублей с 1 кв. метра. А в Москве минимум — почти 30 рублей с «квадрата».
«Допустим, в одном из районов Уфы вместо одной МБУ, которая много лет существовала, пришли 90 частных управляющих компаний. Да, возможно, это конкуренция. Но в итоге мы столкнулись со сложным процессом регулирования подготовки к зиме»
Опыт регионов России
Интересно, что опыт каждого из четырех сценариев, по которым намечается новое реформирование системы ЖКХ, в России имеется. К примеру, в соседней Республике Башкортостан довольно большая практика создания муниципальных бюджетных организаций (МБУ) по управлению МКД. Но она, увы, провалилась. Об этом рассказала министр жилищно-коммунального хозяйства республики Ирина Голованова.
«На МБУ сели долги населения и низкие тарифы. Это привело их к банкротству. На рынок вышло много частных маленьких компаний. Допустим, в одном из районов Уфы вместо одной МБУ, которая много лет существовала, пришли 90 частных управляющих компаний. Да, возможно, это конкуренция. Но в итоге мы столкнулись со сложным процессом регулирования подготовки к зиме», — рассказывала коллегам Голованова. Она соглашается с Якушевым в вопросе предоставления альтернативы регионам и права выбора дальнейшего пути развития.
Единый фонд по управлению жильем создан в новых регионах России — в Донецкой Народной Республике и Запорожской области. Министр строительства и ЖКХ ДНР Владимир Дубовка обозначил, что на сегодня эта модель для них самая оптимальная. Во-первых, в связи с боевыми действиями там ощущается серьезный дефицит кадров. Если раньше 53 муниципальных предприятия требовали 16 тыс. сотрудников, то сегодня это количество сократилось на 12,5 тысячи. Во-вторых, в сложных условиях фонд позволил контролировать поток финансов на управление домами и капитальный ремонт.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 45
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.